4 июня 2013г. на имя заместителя руководителя Администрации г. о. Балашиха А. В. Маркова (курирует вопросы градостроительства) было отправлено обращение с моими соображениями относительно градостроительной политики Администрации:

Заместителю руководителя Администрации г. о. Балашиха

Маркову А. В.

 

 

Уважаемый Александр Владимирович,

  

В сети Интернет по адресу http://vbalashiha.livejournal.com/6437.html опубликована видеозапись первого заседания рабочей группы по проекту нового Генплана г. о. Балашиха, состоявшегося 8 мая 2013г. В состав рабочей группы вошли представители общественности. Я рад, что Администрация г. о. Балашиха выбрала этот формат для работы над проектом нового Генплана, и искренне желаю рабочей группе плодотворной работы на благо нашего города.

  

Я хотел бы довести до Вашего сведения некоторые свои соображения по поводу изложенной Вами на этой встрече точки зрения Администрации на градостроительную политику. На 23-ей минуте вышеуказанной видеозаписи запечатлен такой диалог между Вами и представительницей общественности:

  

– У меня предложение какое… там строительство обязательно нужно, потому что там люди ждут…

– Вы знаете, а некоторые сказали, что не нужно.

– Я знаю, кто сказал «не нужно», я работала с ветхим фондом, я прекрасно знаю, как люди себя там ведут. Просто я к тому, что допускать высокоэтажное строительство там нельзя. 17, 25 этажей…

– А ниже 17-ти нерентабельно, я вам скажу так... Вот я, как профессиональный строитель, я много, что построил…

– Ну это может со стороны строителей нерентабельно, со стороны жителей, их жизни, это неблагоприятно.

– Тогда, значит, город будет думать, где взять деньги, может проще городу подождать какое-то время, заработать денег, расселить двухэтажные, пятиэтажные там бараки, и на их месте построить точно такие-же. Понимаете? … Тот проект рассчитан был для того, чтобы как бы за счет строителей… строители строят, зарабатывают деньги, переселяют жителей. Мы выслушали мнение. что многие сказали, что нет, нам это не надо, мы это учли, вот для этого проводились публичные слушания. Не факт, что мы будем строить. Никто не говорит, что мы там будем строить. Решение не принято. Мы услышали жителей.  

  

Итак, с точки зрения Администрации г. о. Балашиха получается, что строители (или, скорее, застройщики) из своей прибыли строят лишние дополнительные квадратные метры, на которые Администрация переселяет очередников из ветхого фонда. Чтобы эта модель взаимодействия города и застройщиков была рентабельной, дома должны быть не ниже 17 этажей.

  

Какова же цена кв. метра жилья в этой модели? Давайте проанализируем цены на квартиры в Балашихе, предлагаемые компанией «Мортон», застройщиком №1 в Московской области (информация с официального сайта компании на 3 июня 2013г.):

 

Микрорайон

Цена (руб/м2)

Кол-во этажей в доме

«1 мая»

От 65,000

13, 21

«Щитниково»

От 65,000

17, 20, 25

«Жемчужина Балашихи»

От 77,500

17, 22

 

Сравним эти цены с ценами на квартиры, скажем, в Праге. Ниже – цены на реальные квартиры в спальных районах Праги, которые я сегодня взял с сайта http://athome-network.com:

  

Ссылки на объявления о продаже квартир в новостройках Праги на сайте www.athome-network.com

Пл-дь (м2)

Цена (CZK)

Цена (руб)

Цена (руб/м2)

Кол-во этажей в доме

http://prague.athome-network.com/apartment/for-sale/apartment-for-sale-prague-87.html 

53

2,346,987

3,649,987

68,868

6

http://prague.athome-network.com/apartment/for-sale/apartment-for-sale-prague-13.html 

48

2,295,000

3,569,138

74,357

6

http://prague.athome-network.com/apartment/for-sale/apartment-for-sale-prague-51.html 

61

2,229,000

3,466,496

56,828

9

 

Как видите, в Праге и цены ниже, и дома. Цены – немного, дома – существенно (см. последнюю колонку в обоих таблицах). И строить чешским застройщикам в своей столице такие дома при таких ценах рентабельно, а нашим – нет. В чем же причина такого феномена? А причин, по моему скромному мнению, несколько, и заключаются они в следующем:

 

1. Хоть бюджет нашего города и социально ориентирован (это официальная доктрина нашей Администрации), свои обязательства перед очередниками Администрация города переложила … нет, не на застройщиков, а на покупателей квартир в новостройках. Не из своей прибыли застройщики покрывают затраты на лишние квадратные метры для переселения очередников, а включают их в цену квадратных метров, оплачиваемых покупателями.

 

2. Городские инженерная и транспортная инфраструктуры крайне изношены. Все новые коммуникации, проложенные в городе за последние годы, связаны исключительно с жилой застройкой . Работы, связанные с прокладкой этих коммуникаций, также оплачены из карманов покупателей квартир в новостройках.

 

3. Городская социальная инфраструктура давно не справляется с постоянно растущей нагрузкой на нее со стороны постоянно увеличивающегося населения города. Социально ориентированный бюджет города покрывает только часть расходов. связанных со строительством новых детских садов, остальное оплачивают те же покупатели квартир в новостройках.

 

Вот и получается, что «рентабельная» градостроительная модель, которую Вы описали на заседании рабочей группы, в действительности выглядит несколько иначе: Расходы, которые должны покрываться городским бюджетом из налоговых поступлений, в отсутствии этих самых налоговых поступлений перекладываются Администрацией на застройщиков жилья в виде обременений. Застройщики включают стоимость этих обременений в цену жилья, которая из-за этого существенно возрастает. Высокие цены плохо влияют на продажи квартир, поэтому застройщики «оптимизируют» проекты застройки таким образом, чтобы разложить цену обременений на как можно большее количество покупателей. Поэтому строить дома ниже 17 этажей застройщикам нерентабельно.

 

Как Вы убедились на публичных слушаниях по проекту изменений в Генплан, массовая высотная жилая застройка не устраивает большинство горожан. Как внезапно выяснилось, не устраивает она и областную власть. С другой стороны, обязательств перед очередниками с Администрации никто не снимал, город по-прежнему испытывает дефицит детских садов, и нужно обновлять давно выработавшую свой ресурс инженерную инфраструктуру.

 

Значит, нужна новая градостроительная модель, которая будет решать насущные социальные и инфраструктурные задачи, стоящие перед городом, но не будет основана на перекладывании расходов Администрации г. о. Балашиха на плечи покупателей квартир в новостройках.

 

На первый взгляд, невыполнимая задача. Но давайте присмотримся повнимательнее к плану, который вы предложили в качестве альтернативного на заседании рабочей группы: «Подождать какое-то время, заработать денег, расселить двухэтажные, пятиэтажные там бараки, и на их месте построить точно такие-же». Если отбросить предложение подождать (городские проблемы так остры, что ждать можно разве что массовых беспорядков) и пассаж про постройку новых бараков, то, в общем-то это неплохой план. Ключевые слова в нем – «заработать денег».

 

Все верно, город должен зарабатывать побольше денег, чтобы оплачивать решение стоящих перед ним проблем. И я полагаю, что ключ к решению этой задачи – в тех самых обширных промышленных территориях, которые, согласно отправленному на доработку проекту внесения изменений в Генплан, предполагалось застраивать жильем. Там есть все, что надо сименсам, тойотам, мишленам и прочим самсунгам для того, чтобы разместить свое производство: большое пространство, подъездные пути, подведенные коммуникации и в изобилии – человеческие ресурсы каких хочешь специальностей. Осталось лишь избавиться от неэффективных собственников, их долгов перед сетевыми организациями, старых зданий, зараженного грунта и административных барьеров.

 

Да, для этого надо решать массу имущественных споров. Да, придется залезать в долги, чтобы выкупить доли неэффективных собственников. Да, нужно будет бегать за буржуями и потакать их капризам: им всем нужна ровная площадка с нулевой ценой подключения к сетям. Да, чтобы обеспечить им такие сказочные условия (по меркам гораздо менее прихотливых застройщиков жилья), нужно будет работать на порядок более эффективно. И более эффективно расходовать имеющиеся средства. Это сложно, это очень сложно, но именно это нужно от власти и жителям города и настоящему большому бизнесу: компетентность, высокая эффективность, способность решать многокомпонентные задачи и прозрачность.

 

Тот факт, что по инициативе Администрации создана рабочая группа с привлечением представителей общественности, говорит о том, что наша городская власть способна менять подходы к своей работе. Это дает мне робкую надежду на то, что, перестав создавать проблемы, наша городская власть начнет их наконец-то решать.

 

Желаю успехов!

С уважением,

Павел Мелькин

30 июля 2013г. получен ответ: